임대사업자 장기보유특별공제(임대개시일, 주택등록일)

✅ 1. 세금혜택 기준일은 '임대 개시일'입니다.

• 임대 개시일은 실제로 세입자와 임대차 계약을 체결하고 임대가 시작된 날을 의미합니다.
• 임대 개시일이 등록일보다 먼저인 경우에도, 해당 주택이 나중에 등록되기만 하면 세제 혜택의 임대기간 산정은 임대 개시일 기준으로 적용됩니다.

즉, 장기보유특별공제 등 임대사업자 세제 혜택의 임대기간 산정 기준일은 '임대 개시일'입니다.

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✅ 2. 사례 적용:

임대개시일: 2015년 4월 28일
주택등록일: 2017년 10월 10일

이 경우:

• 장기보유특별공제(예: 최대 70%)를 받기 위해서는 해당 주택을 10년 이상 임대한 뒤 양도해야 하는데,
• 그 10년 임대기간은 '2015년 4월 28일'부터 계산됩니다.

즉, 2025년 4월 28일 이후 양도해야 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

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✅ 3. '등록일이 늦은 경우' 문제 없는가?

다행히도, 현행 세법상 ‘임대개시일이 등록일보다 앞서는 경우’에도 임대기간은 소급 적용이 가능합니다.
단, 다음 조건을 반드시 충족해야 합니다:

🔸 조건

• 임대 개시일 당시 실제 임대가 이루어졌다는 증빙이 있어야 합니다.
  (임대차계약서, 전입신고, 보증금 입금 내역 등)
• 임대사업자 등록이 장특공제 요건 충족을 위한 필수 등록요건에 해당할 경우,
  　등록은 반드시 장특공제 요건 기한 내에 이루어져야 합니다.
  • 예: 「민간임대주택특별법」상 등록요건 (일정면적, 임대 의무기간 등)

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🔍 주의할 점

• 주택임대사업자 관련 세제혜택은 2019~2020년부터 단계적으로 축소 및 폐지되었습니다.
  　따라서 현재 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 임대 개시 시점과 제도 개편 전 등록 여부 등 적용 시점에 따른 과세관청 해석이 중요합니다.
• 특히 조정대상지역 다주택자, 종부세 합산 배제 여부, 비과세 요건 충족 여부 등은 별도의 검토가 필요합니다.

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✅ 결론 요약

항목적용 내용

임대기간 산정 기준	임대 개시일 (2015년 4월 28일)
장기보유특별공제 적용 가능 시점	2025년 4월 28일 이후 양도 시
등록일이 개시일보다 늦은 경우 문제 여부	증빙 서류 있으면 문제 없음 (소급 인정 가능)