🏙️ [심층분석] 문재인 정부 부동산 규제에서 배우는 교훈

2025년 이재명 후보 당선 시, 집값은 어떻게 될까?

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🔎 2025 대선 이후 부동산 시장 전망 예측- 이재명 후보 당선 시나리오

2025년 6월, 제21대 대통령 선거에서 이재명 후보가 당선된다면,
그는 문재인 정부 시절의 ‘강력한 부동산 규제 기조’를 계승할 가능성이 높습니다.
특히 문재인 정부의 정책 실패를 교훈 삼아 보다 정교한 규제가 도입될 수 있습니다.

오늘은 문재인 정부의 정책 사례를 되짚고,
이재명 정부가 출범할 경우의 부동산 시장 전망을 예측해보겠습니다.

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🏘️ 1. 문재인 정부 시기: ‘규제 일변도’ 정책 실패의 교훈

📌 핵심 정책 요약

정책	주요 내용
다주택자 규제	종부세·양도세 강화, 취득세 중과
재건축 제한	초과이익환수, 안전진단 강화 등
대출 제한	LTV·DTI 강화, 전세자금 대출 축소
공급 미흡	서울 도심 재개발 억제, 공공주도 공급 위주

 

결과:

• 공급 불안 + 투자심리 자극 → 수도권 집값 폭등
• 정책 피로감 + 규제 회피 수요 증가
• 청년층·무주택자의 ‘패닉바잉’ 가속화

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🧩 2. 이재명 후보의 정책 방향은?

이재명 후보는 기본적으로 문재인 정부의 공공성 중심 기조를 공유하지만,
시장과의 조화, 실행 가능성을 더 강조하고 있습니다.

✅ 공약 주요 내용

분야	내용
공급	5년간 250만호 공급 / 도심 고밀도 개발 / 역세권 용적률 상향
규제	실수요자 중심 대출 규제 완화 / 다주택자 보유세 조정 가능성 시사
공공주택	무주택자 대상 기본주택 공급 확대 / 청년·신혼부부 지원 강화
재건축·재개발	절차 간소화 가능성 언급 / 공공이익 환수 유지

 

📌 문재인식 규제를 일부 계승하되, ‘실용적인 정책 설계’로 조정 가능성 있음

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📉 3. 집값 전망 시나리오 (이재명 당선 시)

📌 단기: 2025년 하반기 ~ 2026년 상반기

• 대선 직후 ‘규제 회귀’ 가능성에 따른 심리적 위축
• 투자 수요 관망세 전환, 다주택자 매물 증가 가능성
• → 가격은 조정 압력 받을 것으로 예상 (특히 수도권 외곽, 중저가 아파트)

📌 중기: 2026~2028년

• 공공주택 및 도심 공급 확대 본격화 시기
• 공급이 가시화되면 수급 안정 → 가격 안정세 진입 가능
• 하지만 재건축 규제가 유지되면 서울 핵심지 가격은 강보합 예상

📌 장기: 2028년 이후

• 실수요 중심의 시장 재편
• 공급 효과가 실현되고 투기 수요가 억제된다면,
  　서울·수도권의 급등세는 진정, 지역 간 양극화는 지속

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📊 지역별 영향 예측

지역	영향
서울 강남권	고가 재건축 규제 지속 시 가격 보합, 고급주택 수요는 유지
수도권 외곽	공급 확대 영향으로 가격 조정 가능성 ↑
지방광역시	광역시별 온도차 존재, 규제 완화 없으면 거래 위축 예상
3기 신도시	본격 분양 시작 시 수요 몰릴 수 있음 (실수요자 중심)

 

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🧠 전문가 포인트: 시장이 기대하는 정책은?

• ‘공급 신뢰’가 핵심: 실현 가능한 공급 로드맵 없이는 시장이 반응하지 않음
• ‘지속 가능한 규제’ 필요: 문재인식 과잉 규제는 되풀이되지 않아야
• ‘예측 가능성’ 중요: 시장은 ‘급작스러운 방향 전환’을 가장 싫어함

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✅ 결론: 문재인의 실패를 딛고, 이재명은 성공할 수 있을까?

문재인 정부가 남긴 가장 큰 교훈은 “의도는 옳았으나, 시장을 무시하면 실패한다”는 점입니다.
이재명 후보는 비슷한 노선을 걸을 가능성이 높지만, 정치적 학습효과와 실용주의적 접근을 통해
보다 세밀하고 시장친화적인 조정정책을 시행할 가능성도 큽니다.

 

📌 따라서 단기적으로는 조정 국면, 중장기적으로는 공급과 정책 신뢰에 따라 가격 방향성이 결정될 것입니다.

 

 

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