[칼럼 10·15 부동산 대책, 서울 집값은 안정될까

정부가 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 최근 다시 불붙기 시작한 수도권 주택시장에 제동을 걸기 위한 강력한 신호다.
투기 수요 차단과 시장 안정화를 목표로 했지만, 동시에 공급 불확실성과 거래 위축이라는 부작용도 예상된다.
이번 대책이 서울 집값에 미칠 영향을 짚어본다.

지역별 주택 매매 거래량 추이 - 출처(한국부동산원)

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🔹 규제의 핵심은 ‘허가구역 확대’와 ‘조합원 지위 제한’

이번 대책의 가장 큰 특징은 토지거래허가구역 확대다.
서울 동대문·양천·영등포구 등 주요 재개발 지역이 새로 지정되면서, 해당 구역 내 주택을 새로 취득하는 경우 2년간 실거주 의무가 부과된다. (이는 조합원 분양자에게 일괄 적용되는 규제가 아니라, 허가구역 내 부동산을 신규로 매입하는 사람에게만 해당된다.

또한 정비사업 구역 내 조합원 지위 양도 제한 강화도 포함됐다.
조합 설립 이후에는 실질적인 거주 목적이 없는 투기성 거래를 차단하겠다는 것이다.
이로 인해 재개발 지역의 단기 매매나 프리미엄 거래는 한동안 어려워질 전망이다.

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🔹 단기 효과: 거래 위축과 관망세 확산

시장 반응은 즉각적이다.
대출 규제 유지와 함께 실거주 의무가 강화되자, 투자 수요가 빠르게 이탈하고 있다.
특히 정비사업 예정지나 조합 설립 단계의 지역에서는 거래량이 전월 대비 20~30% 감소했다는 중개업소들의 보고가 이어지고 있다.

가격 측면에서는 아직 급락세는 아니지만, 비강남권을 중심으로 3~5% 수준의 조정 압력이 가시화되고 있다.
실수요자 중심의 거래만 남게 되면서 시장의 온도는 뚜렷하게 내려갔다.

 

대책 발표 이후 시장은 즉각적으로 ‘관망 모드’로 전환되었다.

• 발표 직후 13일간 서울 아파트 매매거래는 713건에 그쳤으며, 발표 이전 13일간 거래량 3 447건 대비 79.3% 감소했다. 뉴시스+1
• 특히 허가구역 지정이 본격화된 20일부터 28일까지는 거래량 90건으로 직전 동일기간 대비 97.9% 급감한 것으로 나타났다. 한국경제
  이처럼 거래량이 크게 줄면서 실수요 위주로 시장이 재편되고 있으며, 단기적으로는 가격 조정 가능성이 커졌다.

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🔹 중기 전망: 공급 지연이 변수

정비사업 규제 강화는 단기 안정에는 도움이 되지만, 공급 지연이라는 구조적 문제를 낳을 수 있다.
토지거래허가구역에서는 거래가 제한되고, 조합원 교체가 어렵기 때문에 사업 추진 속도가 느려질 가능성이 높다.

정부가 병행 발표한 ‘도심 공급 활성화’ 정책은 인허가 간소화를 목표로 하지만,
실제 착공까지는 2~3년의 행정 시차가 존재한다.
결국 2027년 이후 입주 물량이 감소할 가능성이 높고,
이는 중장기적으로 다시 가격 상승 압력으로 이어질 수 있다.

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🔹 장기 전망: 서울 집값, ‘입지 양극화’ 심화

서울 부동산 시장은 이미 양극화가 뚜렷하다.
이번 대책은 이 구조를 더욱 고착화할 가능성이 있다.

• 강남·용산 등 핵심 지역은 여전히 공급이 제한적이고, 자금력이 충분한 실수요층이 유지된다.
• 반면 비강남권 재개발 지역은 규제 강화와 사업 지연으로 가격 정체가 이어질 전망이다.

결국 서울은 “살 만한 곳은 더 오르고, 그렇지 않은 곳은 더 정체되는 시장”으로 재편될 가능성이 크다.

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🔹 대응 전략: 실거주 중심, 장기 보유 전략이 유효

현재 시장은 투기보다 실수요 중심으로 재편되고 있다.
따라서 단기 차익을 노리기보다 실거주 가치와 입지 우수성을 기준으로 접근해야 한다.
허가구역 내 거래는 실거주 요건을 충족할 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

또한 재개발·재건축은 5년 이상 장기 보유 전략이 필요하다.
단기 거래가 막힌 만큼, 조합 설립 전 초기 단계의 사업지나
역세권·학군지 중심의 신축단지가 상대적으로 안정적이다.

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🔹 결론: 단기 안정, 장기 불균형

10·15 부동산 대책은 단기적인 시장 안정에는 일정 부분 효과를 낼 가능성이 높다.
그러나 공급 불확실성이 지속된다면, 몇 년 뒤 다시 가격 불균형이 나타날 수 있다.
정부가 규제와 공급정책의 균형을 맞추지 못한다면
서울 부동산 시장은 또 한 번의 “조정기 이후 반등 사이클”을 반복하게 될 것이다.

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✍️ 칼럼 요약

• 단기: 거래 위축, 3~5% 조정 가능
• 중기: 정비사업 지연으로 공급 감소
• 장기: 강남권 중심의 양극화 심화
• 대응: 실거주 중심·장기 보유 전략 유효

 

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